Keine Geschäftsveräußerung, wenn man Zwischenmieter bleibt

von MBK am 31. März 2015, keine Kommentare

Geschäftsveräußerung im Immobilienbereich – verkauft ein Inhaber sein Mietobjekt und bleibt nach der Übertragung weiterhin Vermieter, gilt er als Zwischenmieter. Damit liegt keine Geschäftsveräußerung vor.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhof vom 03.07.2014, Az.: V R 12/13 stellt der Verkauf eines Mietgrundstücks keine (umsatzsteuerneutrale) Geschäftsveräußerung im Ganzen dar, wenn der Verkäufer an Stelle der Erwerbers, weiterhin als Vermieter den  Mietern gegenüber auftritt. Folge: der Vorkauf ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht für diese Veräußerung ist möglich, muss aber im notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Andernfalls bleibt der Vorgang umsatzsteuerfrei und es drohen Umsatzsteuernachzahlungen nach § 15a UStG.

Die Begründung des Bundesfinanzhofes fasse ich wie folgt zusammen:
Der Verkäufer hat sein Vermietungsunternehmen auch nach der Veräußerung selbst weitergeführt. Die Mietverhältnisse sind nicht auf den Erwerber übergegangen. Der Erwerber hat nicht die Vermietungstätigkeit des Verkäufers fortgeführt, sondern ein eigenes Vermietungsunternehmen gegründet. Weiterhin hat der Verkäufer seine Vermietungstätigkeit nach der Übertragung unverändert fortgesetzt. Dies allerdings nicht als Eigentümer sondern als Zwischenmieter. Das ist für die Fortsetzung der Unternehmenstätigkeit im Verhältnis zu den Mietern ohne Bedeutung. Es fehlt für die Annahme einer Geschäftsveräußerung bereits am Erfordernis einer Unternehmensübertragung.

Deshalb sollten Sie bei einer Grundstücksveräußerung die Vor- und Nachteile einer Option zur Umsatzsteuerpflicht und die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt prüfen lassen.

 

Optionsklausel für Geschäftsveräußerung im Ganzen

von MBK am 31. März 2015, keine Kommentare

Unterliegt die Veräußerung vermieteter Immobilien, gesellschaftlicher Anteile oder der Verkauf ganzer Unternehmensteile als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen der Umsatzsteuer?

Ein grundsätzlich umsatzsteuerfreier Vorgang  im Sinne des § 4 Nr. 9a bzw. Nr. 8f UStG liegt bei der Veräußerung eines Grundstücks vor.
Wurde bei der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes ein Vorsteuerabzug gemacht, muss der Verkäufer bei steuerfreiem Verkauf des Grundstücks eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs durchführen. Dies gilt innerhalb des 10 jährigen Berichtigungszeitraums (§ 15 a UStG).

Vermieden werden kann die Vorsteuerberichtigung durch Verzicht des Verkäufers auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1, 3 UStG.
Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen unterliegt nicht der Umsatzsteuer und bewirkt trotzdem keine Vorsteuerberichtigung! Voraussetzung für eine Geschäftsveräußerung im Ganzen ist die Übereignung aller wesentlichen Grundlagen des Unternehmens oder des gesondert geführten Betriebs des Veräußerer auf den Erwerber. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Erwerber die Vermietung des Objektes fortsetzt, wie der bisherige Eigentümer.

Zu Schwierigkeiten kann es kommen, wenn der Verkauf eines Grundstückes von den Vertragsparteien als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen angesehen wird, jedoch bei einer späteren Außenprüfung des Finanzamts von einem steuerfreien Grundstücksverkauf ausgegangen wird. Um dem aus dem Weg zu gehen, gibt es die Möglichkeit im notariell beglaubigten Kaufvertrag eine Optionsklausel einzufügen.

Lesen Sie dazu das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 23.10.2013 – IV D 3 – S 7198/12/10002. Das bedeutet man kann eine vorsorgliche Optionsklausel im notariellen Grundstücksvertrag einfügen, falls sich später herausstellen sollte, dass keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Folgende Formulierung hat sich bewährt:
„Die Kaufvertragsparteien gehen im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 (1a) UStG aus. Lediglich für den Fall, dass ihre steuerrechtliche Beurteilung sich später als unzutreffend herausstellt, erklären sie hiermit vorsorglich die Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 (1) i. V. m. (3) UStG. „

Zuordnungsentscheidung für 2014 bis zum 31.05.2015 treffen

von MBK am 18. März 2015, keine Kommentare

Heute möchten wir Sie darauf hinweisen, dass für Vermögensgegenstände, die sowohl für unternehmerische als auch nicht unternehmerische Zwecke genutzt werden, unter Umständen Handlungsbedarf bis zum 31.05.2015 besteht! Betroffen sind Anschaffungen im Jahr 2014, die sich bislang noch nicht in Umsatzsteuervoranmeldungen niedergeschlagen haben. Praktisch kann dies zum Beispiel bei PKWs, Computern, Software  oder sogar Häusern relevant sein, die sowohl für Ihr Unternehmen, als auch für private oder andere, nicht unternehmerische Zwecke verwendet werden. Das gilt auch für selbst hergestellte Häuser.

Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist die Anmeldung dieser Vorsteuern in den Umsatzsteuervoranmeldungen. Sofern Sie solche nicht abgegeben haben, sollten Sie die Umsatzsteuererklärung spätestens bis zum 31. Mai des Folgejahres beim Finanzamt abgeben. Machen Sie diese Vorsteuern in der Umsatzsteuererklärung geltend, geben Sie sie aber erst nach dem 31. Mai 2015 ab, wird das Finanzamt Ihren Vorsteueranspruch versagen.

Auch wenn der Gegenstand zurzeit noch gar nicht umsatzsteuerlich verwendet wird, aber in den nächsten 5 bis 10 Jahren eventuell umsatzsteuerlich  verwendet werden kann, ergeben sich Vorteile bei einem Antrag bis zum 31. Mai. Auch dann ist ein nachträglicher, teilweiser Vorsteuerabzug nur dann möglich, wenn die ursprüngliche Erklärung bis zum 31. Mai nach dem Anschaffungsjahr abgegeben worden ist (§ 15 a UStG). Spätestens in dieser Steuererklärung muss der derzeit noch nicht unternehmerisch genutzte Gegenstand dem unternehmerischen Vermögen ausdrücklich zugeordnet werden. Nur so stellen Sie sicher, dass bei einer späteren, unternehmerischen Nutzung dieser Teile auch ein teilweiser, nachträglicher Vorsteuerabzug noch möglich ist.

Bitte prüfen Sie diesen Sachverhalt für Ihr Unternehmen. Wenn wir Sie bei der Erstellung der Umsatzsteuererklärung unterstützen können, sprechen Sie uns an: +49 40 520 19 290 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.