Optionsklausel für Geschäftsveräußerung im Ganzen

von MBK am 31. März 2015, keine Kommentare

Unterliegt die Veräußerung vermieteter Immobilien, gesellschaftlicher Anteile oder der Verkauf ganzer Unternehmensteile als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen der Umsatzsteuer?

Ein grundsätzlich umsatzsteuerfreier Vorgang  im Sinne des § 4 Nr. 9a bzw. Nr. 8f UStG liegt bei der Veräußerung eines Grundstücks vor.
Wurde bei der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes ein Vorsteuerabzug gemacht, muss der Verkäufer bei steuerfreiem Verkauf des Grundstücks eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs durchführen. Dies gilt innerhalb des 10 jährigen Berichtigungszeitraums (§ 15 a UStG).

Vermieden werden kann die Vorsteuerberichtigung durch Verzicht des Verkäufers auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1, 3 UStG.
Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen unterliegt nicht der Umsatzsteuer und bewirkt trotzdem keine Vorsteuerberichtigung! Voraussetzung für eine Geschäftsveräußerung im Ganzen ist die Übereignung aller wesentlichen Grundlagen des Unternehmens oder des gesondert geführten Betriebs des Veräußerer auf den Erwerber. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Erwerber die Vermietung des Objektes fortsetzt, wie der bisherige Eigentümer.

Zu Schwierigkeiten kann es kommen, wenn der Verkauf eines Grundstückes von den Vertragsparteien als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen angesehen wird, jedoch bei einer späteren Außenprüfung des Finanzamts von einem steuerfreien Grundstücksverkauf ausgegangen wird. Um dem aus dem Weg zu gehen, gibt es die Möglichkeit im notariell beglaubigten Kaufvertrag eine Optionsklausel einzufügen.

Lesen Sie dazu das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 23.10.2013 – IV D 3 – S 7198/12/10002. Das bedeutet man kann eine vorsorgliche Optionsklausel im notariellen Grundstücksvertrag einfügen, falls sich später herausstellen sollte, dass keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Folgende Formulierung hat sich bewährt:
„Die Kaufvertragsparteien gehen im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 (1a) UStG aus. Lediglich für den Fall, dass ihre steuerrechtliche Beurteilung sich später als unzutreffend herausstellt, erklären sie hiermit vorsorglich die Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 (1) i. V. m. (3) UStG. „

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