Keine Geschäftsveräußerung, wenn man Zwischenmieter bleibt

von MBK am 31. März 2015, keine Kommentare

Geschäftsveräußerung im Immobilienbereich – verkauft ein Inhaber sein Mietobjekt und bleibt nach der Übertragung weiterhin Vermieter, gilt er als Zwischenmieter. Damit liegt keine Geschäftsveräußerung vor.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhof vom 03.07.2014, Az.: V R 12/13 stellt der Verkauf eines Mietgrundstücks keine (umsatzsteuerneutrale) Geschäftsveräußerung im Ganzen dar, wenn der Verkäufer an Stelle der Erwerbers, weiterhin als Vermieter den  Mietern gegenüber auftritt. Folge: der Vorkauf ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht für diese Veräußerung ist möglich, muss aber im notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Andernfalls bleibt der Vorgang umsatzsteuerfrei und es drohen Umsatzsteuernachzahlungen nach § 15a UStG.

Die Begründung des Bundesfinanzhofes fasse ich wie folgt zusammen:
Der Verkäufer hat sein Vermietungsunternehmen auch nach der Veräußerung selbst weitergeführt. Die Mietverhältnisse sind nicht auf den Erwerber übergegangen. Der Erwerber hat nicht die Vermietungstätigkeit des Verkäufers fortgeführt, sondern ein eigenes Vermietungsunternehmen gegründet. Weiterhin hat der Verkäufer seine Vermietungstätigkeit nach der Übertragung unverändert fortgesetzt. Dies allerdings nicht als Eigentümer sondern als Zwischenmieter. Das ist für die Fortsetzung der Unternehmenstätigkeit im Verhältnis zu den Mietern ohne Bedeutung. Es fehlt für die Annahme einer Geschäftsveräußerung bereits am Erfordernis einer Unternehmensübertragung.

Deshalb sollten Sie bei einer Grundstücksveräußerung die Vor- und Nachteile einer Option zur Umsatzsteuerpflicht und die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt prüfen lassen.

 

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